修繕費と資本的支出は同じではない
原状回復のための支出は修繕費として一括で経費にできますが、資産の価値を高めたり使用可能期間を延ばしたりする部分の支出は「資本的支出」として扱われ、一括ではなく減価償却によって複数年に分けて経費化します。名目が「修繕」でも、実質で判定されます。
税金 GUIDE
不動産所得・家賃収入の税金
家賃収入からは、固定資産税・修繕費・管理費・借入金利子・減価償却費などの必要経費を差し引いて不動産所得を計算します。修繕費と資本的支出の区別を誤ると、経費にできる時期・金額を間違えやすい分野です。
全国共通申請必要対象年度：2026年時点最終確認日：2026.09.17
A. この制度をひとことで
- 対象：アパート・マンション・駐車場・土地等を貸して家賃収入・地代収入を得ている人
- 計算：総収入金額（家賃・共益費・更新料等）－必要経費＝不動産所得
- 土地取得のための借入金利子に相当する部分は、不動産所得が赤字でも他の所得と損益通算できない
B. 対象になる人
アパート・マンション・駐車場等を貸して家賃収入を得ると、収入から必要経費を差し引いた不動産所得に税金がかかります。修繕費と資本的支出の区別など、経費にできる範囲の判定を誤りやすい分野です。
不動産所得が赤字になっても、土地等を取得するための借入金の利子に相当する部分と、別荘等趣味目的の貸付けによる損失は、他の所得との損益通算の対象になりません。事業的規模かどうか（目安の一つとして「5棟10室基準」等）によって、青色申告特別控除の上限額や、専従者給与の可否等の扱いが変わりますが、一律に断定できるものではなく個別の状況によります。帳簿・領収書等の保存が必要です。
C. いくら関係するか
- 金額・計算方法
- 不動産所得＝家賃・共益費・更新料等の総収入金額－必要経費（固定資産税、修繕費、管理費、火災保険料、借入金利子、減価償却費等）。修繕費のうち資産の価値を高めたり使用可能期間を延ばしたりする部分は「資本的支出」として、一括ではなく減価償却で経費化する
実際の金額は入力条件によって異なります。正確な金額は公式窓口で確認するか、下のシミュレーターで概算してください。
D. いつまでに何をするか
- 時期・期限の目安
- 確定申告（翌年2月16日～3月15日ごろ）。青色申告特別控除（10万円・55万円・65万円）は、要件（複式簿記での記帳、貸借対照表等の添付、期限内提出、電子申告等）を満たす範囲でのみ適用され、事業的規模でない不動産所得だけの場合は原則10万円控除にとどまる
この制度は、人によって期限の起点が異なる・一律の期限計算ルールがないため、期限の自動計算には対応していません。期限は上記の時期の目安と公式窓口で確認してください。
E. どこで申請するか
税務署・e-Tax。青色申告をする場合は事前に「青色申告承認申請書」の提出が必要
主な必要書類
- 家賃・共益費等の入金記録
- 固定資産税の納税通知書
- 修繕・管理費等の領収書
- 借入金の返済予定表（利子と元本の内訳）
- 減価償却費の計算に必要な取得価格・築年数等の資料
G. 知らないと損しやすい注意点
土地取得の借入金利子は損益通算の対象外
不動産所得が赤字になっても、土地等を取得するための借入金の利子に相当する部分の金額は、他の所得との損益通算の対象になりません（建物分の利子とは扱いが異なります）。別荘等、趣味・保養目的の貸付けによる損失も同様に対象外です。
事業的規模かどうかで青色申告特別控除の上限が変わる
事業的規模でない（例えば「5棟10室基準」等の目安に満たない）不動産所得だけの場合、青色申告特別控除は原則10万円にとどまります。事業的規模であれば、複式簿記での記帳等の要件を満たすことで55万円・65万円の控除を受けられる場合があります。事業的規模に当たるかどうかは個別の状況によります。
青色申告には事前の届出が必要
青色申告特別控除を受けるには、あらかじめ「青色申告承認申請書」を税務署へ提出しておく必要があります。何も届け出ずに確定申告の時期になってから青色申告に切り替えることはできません。
帳簿・領収書の保存が必要
経費として計上した支出は、帳簿への記録と領収書等の保存が必要です。修繕費と資本的支出のどちらに当たるか、あとから説明できるよう資料を残しておいてください。
よくある質問
家賃収入から何を経費にできる？
固定資産税、修繕費、管理費、火災保険料、借入金利子、減価償却費などが代表例です。修繕費のうち資産価値を高める部分は資本的支出として減価償却で経費化します。
赤字になったら給与所得と相殺できる？
できる場合がありますが、土地取得のための借入金利子に相当する部分は損益通算の対象外です。建物分の利子とは扱いが異なります。
青色申告特別控除は誰でも65万円受けられる？
事業的規模でない不動産所得だけの場合は、原則10万円控除にとどまります。65万円・55万円の控除には、事業的規模であることに加えて複式簿記での記帳等の要件があります。
駐車場だけの収入でも同じ制度が使える？
駐車場の貸付けも不動産所得として同じ枠組みで計算しますが、事業的規模の判定（貸付件数の目安等）は建物の貸付けとは基準が異なります。
国税庁｜確認日 2026.09.17公式サイトで確認 ↗